01Pourquoi ce guide existe
Le modèle du Kleinstsalon est propre à Zurich. Il permet à une travailleuse du sexe d’exploiter légalement un petit espace réglementé dans presque toutes les zones de la ville, y compris résidentielles, sans demander de licence policière. Pour une escort indépendante qui souhaite disposer de son propre lieu de travail, c’est l’option la plus souple en Suisse.
Mais l’absence de licence policière n’implique pas l’absence de démarches. Un Kleinstsalon exige tout de même un permis de construire (Baubewilligung) pour usage sexuel commercial, soit un changement formel d’affectation. Cette étape obéit à sa propre logique, à son calendrier et comporte des risques, notamment liés à l’implication du bailleur.
Ce guide détaille la procédure du début à la fin : critères d’éligibilité, lieu de dépôt, documents à réunir, coûts et points de vigilance.
Pour le cadre juridique général à Zurich, voir Escort Work in Zurich: Kleinstsalon Rules & How to Get Started. Pour la comparaison financière entre salon et activité indépendante, voir Salon vs. Independent.
02Ce qu’est réellement un Kleinstsalon
La définition figure à l’article 11 al. 2 de la Prostitutionsgewerbeverordnung (PGVO) de Zurich :
Un Kleinstsalon est un salon à usage sexuel commercial comptant au maximum deux pièces, dans lequel au plus deux travailleuses du sexe exercent.
Voilà l’intégralité de la définition légale. Tout ce qui dépasse ce cadre, en nombre de pièces ou de personnes, relève de la catégorie des bordels ordinaires, soumis à une licence policière distincte, à un zonage plus strict et à une procédure plus lourde.
Ce que cela autorise en pratique
- Une escort indépendante travaillant seule, avec une seconde pièce disponible au besoin (rangement, espace de séance séparé ou accueil occasionnel d’une autre travailleuse)
- Deux escorts partageant un espace de travail et répartissant les frais fixes
- Une exploitation discrète, de style résidentiel, qui s’intègre dans un immeuble ordinaire
Ce que cela exclut
- Trois pièces ou plus (devenu un bordel ordinaire)
- Trois travailleuses ou plus (devenu un bordel ordinaire)
- Accueil, salles d’attente spacieuses, plusieurs espaces de séance simultanément actifs
- Bar, sauna, club ou formule hôtesses, quelle que soit la taille
03Pourquoi ce modèle existe. L’approche zurichoise
Le concept de Kleinstsalon a été créé pour protéger les travailleuses du sexe indépendantes exerçant dans de petites structures contre l’obligation de rejoindre des salons gérés par des tiers. L’idée était que les petites exploitations indépendantes sont plus transparentes, plus faciles à contrôler et moins exposées à l’exploitation.
Quelques dates clés jalonnent l’histoire législative :
- 2013 : entrée en vigueur de la première Prostitutionsgewerbeverordnung (PGVO) de Zurich, qui encadre l’industrie du sexe dans la ville.
- 2017 : relèvement de la limite de pièces pour les Kleinstsalons de une à deux, élargissant la viabilité pratique du modèle.
- Janvier 2020 : révision de la Bau- und Zonenordnung (BZO). Les Kleinstsalons sont désormais autorisés dans les zones comptant plus de 50 % de parts résidentielles. Avant cette modification, ils étaient exclus de nombreux quartiers résidentiels.
La situation actuelle à Zurich
La Ville de Zurich considère que des Kleinstsalons diversifiés et dispersés sont préférables à quelques grands établissements concentrés. Cette orientation politique rend le modèle accessible aux escorts individuelles. Environ 140 salons de différents types étaient enregistrés à Zurich lors du dernier comptage public, les Kleinstsalons y occupant une part significative.
04Les deux piliers. Zonage et permis de construire
L’ouverture légale d’un Kleinstsalon repose sur deux vérifications distinctes. Toutes deux doivent être accomplies avant tout début d’activité.
Pilier 1. Compatibilité du zonage, Large tolérance
BZO 2016, révisée en janvier 2020
Ce que cela signifie
- Les locaux doivent se situer dans une zone où l’usage sexuel commercial est autorisé
- Depuis janvier 2020, cela inclut la plupart des zones résidentielles (Wohnzonen W2 à W6)
- Certaines zones restent restreintes (Kernzonen, Quartiererhaltungszonen soumises à une stricte protection patrimoniale)
- Les zones industrielles, commerciales, mixtes et la plupart des zones résidentielles sont éligibles
Comment vérifier
- Consulter la carte des zones BZO pour l’adresse visée sur le site de la Ville de Zurich
- Ou contacter l’Amt für Ba Bewilligungen pour un examen préliminaire confidentiel
- La plupart des adresses du centre de Zurich sont éligibles depuis la réforme de 2020
Pilier 2. Permis de construire (Ba Bewilligung), Obligatoire
PBG, BVV, PGVO
Ce que cela signifie
- Changer l’affectation d’un espace en usage sexuel commercial constitue une Nutzungsänderung. Elle n’est pas gratuite.
- Même sans travaux de construction, le changement d’usage requiert un permis
- Deux voies procédurales existent : la procédure simplifiée (Anzeigeverfahren) et la procédure ordinaire (ordentliches Verfahren)
- L’Amt für Ba Bewilligungen de la Ville de Zurich instruit la demande
Quelle procédure s’applique
- Anzeigeverfahren (environ 2 mois) : lorsque aucun intérêt de tiers n’est touché. Elle vaut pour la plupart des changements d’usage internes sans modification visible de l’extérieur.
- Procédure ordinaire (2 à 4 mois) : lorsque des voisins pourraient être concernés ou que des changements visibles sont prévus. Elle inclut une publication de 20 jours.
- L’Amt für Ba Bewilligungen décide de la procédure applicable sur la base du dossier
05La procédure étape par étape
La démarche comprend six étapes distinctes. La plupart peuvent être menées en parallèle pour gagner du temps, mais l’ordre ci-dessous reflète la séquence naturelle des décisions.
Étape 1. Vérifier le zonage des locaux visés
Avant de signer quoi que ce soit, confirmer que l’adresse se trouve dans une zone autorisant l’usage sexuel commercial. Cette vérification prend une trentaine de minutes via la carte des zones BZO en ligne de la Ville ou un appel à l’Amt für Ba Bewilligungen.
Si le zonage ne l’autorise pas, aucune procédure n’aboutira. Il faut alors chercher une autre adresse.
Étape 2. Obtenir le consentement écrit du bailleur
C’est l’étape décisive. La Ba Bewilligung doit être demandée par le propriétaire ou avec son consentement explicite. Durant la procédure ordinaire, la demande est publiée dans le Tagblatt et sur eAuflageZH pendant 20 jours, ce qui rend le changement d’usage visible pour les voisins et potentiellement pour les autres locataires de l’immeuble.
De nombreux bailleurs, surtout les régies gérant de grands immeubles résidentiels, refusent. Il convient de prévoir du temps pour cette discussion. Voir la section dédiée ci-dessous.
Étape 3. Préparer le dossier de demande de permis de construire
Il faut réunir :
- Le formulaire cantonal Baugesuchsformular et les annexes requises
- Le plan cadastral actualisé avec la parcelle indiquée
- Le plan des locaux montrant les deux pièces affectées à l’activité
- Une description de l’usage prévu (sexgewerbliche Nutzung als Kleinstsalon, max 2 Räume, max 2 Sexarbeiterinnen)
- La confirmation du respect des exigences PGVO (pièce de séjour séparée pour les travailleuses, rangement verrouillable pour les effets personnels)
- Le consentement signé du propriétaire
- Le formulaire complémentaire relatif à l’élimination des déchets
Pour la plupart des Kleinstsalons, un architecte n’est pas strictement obligatoire, mais un Bauplaner habitué aux procédures zurichoises fait gagner un temps précieux et réduit le risque de rejet pour dossier incomplet.
Étape 4. Déposer la demande via eBaugesucheZH
Depuis le 1er avril 2024, les demandes de permis de construire dans le canton de Zurich doivent être soumises via la plateforme cantonale eBaugesucheZH. La procédure est entièrement dématérialisée. Les documents sont téléversés, signés avec une signature électronique qualifiée (QES) et la Ville reçoit directement le dossier.
Étape 5. Instruction par l’Amt für Ba Bewilligungen
- Anzeigeverfahren : délai de traitement de 30 jours plus examen préalable. Durée totale environ 2 mois.
- Procédure ordinaire : publication de 20 jours plus examen préalable et délibération administrative. Durée totale 2 à 4 mois. La Bausektion du Stadtrat rend la décision formelle.
- En cas d’opposition des voisins, une procédure d’opposition peut prolonger le délai de plusieurs mois
- Trente jours après la décision, le permis devient définitif (rechtskräftig) si aucun recours n’est formé
Étape 6. Informer la Fachgruppe Milieu- und Sexualdelikte de la Stadtpolizei
Une fois le permis de construire définitif, aucune licence policière distincte n’est requise pour un Kleinstsalon. La Fachgruppe Milieu- und Sexualdelikte de la Stadtpolizei reste toutefois l’organe de surveillance de la PGVO. Elle procède à des inspections annuelles de tous les locaux à usage sexuel commercial enregistrés. Il convient de l’informer de l’ouverture et de la date de début afin que le dossier soit ouvert et en règle dès le premier jour.
La responsabilité personnelle demeure pour :
- L’enregistrement comme travailleuse du sexe auprès de la Stadtpolizei (distinct de l’autorisation du Kleinstsalon)
- L’affiliation AVS en tant qu’indépendante
- La déclaration fiscale cantonale
- La couverture d’assurance-maladie (LAMal)
06La question du bailleur. Le point critique
Le principal motif d’échec d’un projet de Kleinstsalon réside dans le bailleur. Sans consentement du propriétaire, aucune Ba Bewilligung ne peut être déposée et la procédure ne peut débuter. Plusieurs réalités pratiques méritent d’être connues.
Le bailleur doit signer
L’article 309 de la loi zurichoise sur l’aménagement et la construction exige que le propriétaire signe la demande de permis de construire ou fournisse un consentement écrit explicite. Un locataire ne peut déposer seul une demande de changement d’usage.
La plupart des régies refusent
Le caractère public de la procédure (annonce dans le Tagblatt, exposition aux voisins) et le risque réputationnel perçu conduisent la plupart des grandes sociétés de gérance à refuser. Quelques-unes acceptent sous conditions précises : engagement locatif de longue durée, locaux situés dans des immeubles déjà mixtes, emplacements périphériques ou suburbains.
Les Kleinstsalons existants courent un risque structurel
Une préoccupation documentée par FIZ et d’autres organisations d’aide : les Kleinstsalons discrets qui fonctionnaient sans Ba Bewilligung formelle s’exposent lorsqu’ils déposent enfin une demande. Le bailleur peut alors donner congé une fois l’activité officiellement consignée. Ce risque réel a déjà touché des travailleuses établies.
Stratégies pratiques
- Immeubles occupés par leur propriétaire. Les petits immeubles détenus par des particuliers se montrent plus souples que les régies corporatives. Le propriétaire entretient un lien direct avec le bien et peut décider sur la base d’une évaluation personnelle.
- Immeubles mixtes. Les bâtiments abritant déjà des bureaux, cabinets médicaux ou petites activités commerciales sont plus accessibles. Le changement d’usage représente un saut de catégorie moindre.
- Bail rédigé par un avocat. Un contrat de location autorisant explicitement l’usage Kleinstsalon, signé avant le dépôt de la demande de permis, fournit à chacune des parties une documentation claire. Certaines études zurichoises se spécialisent dans ce créneau.
- Achat direct. Certaines escorts indépendantes ayant constitué une stabilité financière achètent un petit local, supprimant ainsi toute dépendance au bailleur.
07Coûts et calendrier. Ce qu’il faut budgéter
Le budget total dépend largement du recours à un accompagnement professionnel et de la procédure applicable.
Coûts typiques d’installation d’un Kleinstsalon à Zurich
Poste
Fourchette habituelle (CHF)
Émoluments de permis de construire (Anzeigeverfahren)
800 à 2 000
Émoluments de permis de construire (procédure ordinaire)
1 500 à 4 000
Honoraires de Bauplaner ou architecte (facultatif mais recommandé)
1 500 à 4 000
Élaboration du plan des locaux (si non disponible)
500 à 1 500
Avocat pour avenant de bail (facultatif)
500 à 1 500
Émolument d’inspection annuelle (Stadtpolizei)
200 à 500 par an
Budget réaliste total d’installation
3 000 à 12 000 à la création, plus inspection annuelle
S’y ajoutent : loyer, caution (généralement trois mois), aménagement des locaux, mise en place publicitaire et frais administratifs courants (affiliation AVS, éventuellement soutien fiduciaire).
Calendrier réaliste
- Recherche d’un bailleur consentant : 1 à 6 mois
- Préparation du dossier : 2 à 4 semaines
- Anzeigeverfahren : environ 2 mois
- Procédure ordinaire : 2 à 4 mois, plus éventuels retards liés à des oppositions
- Délai total du début à l’ouverture : généralement 4 à 9 mois
08Liste de contrôle des documents
Documents à préparer pour une Ba Bewilligung de Kleinstsalon
Document
Source
Baugesuchsformular (demande de permis de construire cantonale)
zh.ch / eBaugesucheZH
Consentement écrit du propriétaire ou demande cosignée
Négocié avec le bailleur
Plan cadastral actualisé
Registre foncier cantonal (Grundbuch)
Plan des locaux avec les deux pièces indiquées
Bauplaner ou architecte
Description de l’usage prévu comme Kleinstsalon
Préparée par vos soins, en référence à l’art. 11 al. 2 PGVO
Déclaration de conformité : pièce de séjour séparée, rangement verrouillable
Préparée par vos soins sur la base des art. 13-14 PGVO
Formulaire complémentaire relatif à l’élimination des déchets
zh.ch
Signature électronique qualifiée (QES)
Fournisseur agréé de QES suisse
09Erreurs fréquentes
Commencer l’activité avant que le permis soit définitif, Risque élevé
Application du PBG
Le schéma
- Déposer la demande et débuter l’activité avant l’expiration du délai de 30 jours suivant la décision
- Exploiter pendant une procédure d’opposition des voisins
Les conséquences
- Sanctions pour usage sans autorisation (Nutzung ohne Bewilligung)
- Éventuel ordre de cessation forcée
- La Stadtpolizei peut engager une procédure d’exécution parallèle
- Attendre la Ba Bewilligung rechtskräftig avant d’ouvrir
Sous-estimer l’exposition liée à la publication, Souvent négligé
Procédure ordinaire
Le schéma
- La demande est publiée dans le Tagblatt de la Ville de Zurich et sur eAuflageZH
- Les voisins et les autres locataires de l’immeuble voient l’annonce
- Les considérations de réputation entrent en jeu
Comment gérer
- Si la discrétion importe, privilégier les immeubles où l’usage commercial est déjà courant
- Parler aux voisins les plus directement concernés avant la publication, tant que la situation reste informelle
- L’Anzeigeverfahren évite la publication lorsqu’il s’applique
Confondre Kleinstsalon et travail à domicile privé, Règles différentes
Genève versus Zurich
Le schéma
- Supposer que Zurich autorise le modèle genevois (seule à domicile sans statut formel)
- Travailler dans un bail résidentiel sans Ba Bewilligung
La réalité
- Même une seule travailleuse du sexe dans une seule pièce, de manière régulière, à Zurich constitue un usage sexuel commercial qui requiert un permis
- La procédure Kleinstsalon est le modèle prévu pour ce cas à Zurich
- Le travail privé à domicile sans permis, à Zurich, constitue techniquement une violation de la BZO et de la PGVO
10Questions fréquentes
Faut-il être suisse pour ouvrir un Kleinstsalon ?
Il faut un permis de séjour autorisant une activité indépendante en Suisse (B avec activité lucrative, C, ou B/L UE-AELE pour les indépendants). Le Kleinstsalon n’exige pas de licence d’exploitant distincte, donc les règles d’éligibilité personnelle sont celles applicables à toute activité indépendante à Zurich.
Peut-on partager un Kleinstsalon avec une autre travailleuse du sexe ?
Oui. Le modèle autorise explicitement jusqu’à deux travailleuses. Il est possible de partager les frais fixes et l’espace de travail, ou l’une peut déposer la demande en tant que titulaire et l’autre utiliser les lieux au quotidien. Chaque travailleuse s’enregistre individuellement auprès de la Stadtpolizei.
Que faire si le bailleur refuse ?
Sans consentement du propriétaire, aucune Ba Bewilligung ne peut être déposée. Il faut alors trouver un autre bailleur, chercher des immeubles occupés par leur propriétaire ou envisager l’achat d’un petit local. Exploiter sans permis constitue une violation pouvant entraîner une fermeture forcée et des sanctions.
Quel loyer prévoir pour un espace de Kleinstsalon à Zurich ?
Un local de deux pièces adapté à un Kleinstsalon dans le centre de Zurich se loue généralement entre 1 800 et 3 500 CHF par mois, selon le quartier et l’état. Les immeubles déjà affectés à un usage commercial affichent souvent des loyers plus élevés car le bailleur intègre le type d’usage dans son calcul.
Peut-on exercer comme Kleinstsalon dans son propre appartement si l’on y habite ?
Techniquement oui, si l’appartement dispose de la Ba Bewilligung pour usage sexuel commercial. Cela modifie toutefois la nature juridique du logement et peut poser des problèmes d’assurance, de conditions locatives et de registre des habitants. La plupart des travailleuses séparent résidence et lieu de travail.
Les avis des voisins durant la procédure sont-ils contraignants ?
Les voisins peuvent former opposition (Einsprache) pendant la période de publication de la procédure ordinaire. La Bausektion examine le bien-fondé de l’opposition. Si le projet respecte la BZO et la PGVO, une opposition fondée uniquement sur le type d’activité aboutit rarement. Les oppositions peuvent néanmoins prolonger sensiblement les délais.
Qu’en est-il des Kleinstsalons éphémères ou temporaires ?
Le Stadtrat a relevé que les offres de courte durée (décrites comme salons éphémères) se multiplient. Elles exigent tout de même une Ba Bewilligung si l’usage est sexuel commercial. Le travail en hôtel ou les prestations exclusivement hors site relèvent d’autres catégories.
La Stadtpolizei peut-elle révoquer l’autorisation de Kleinstsalon ?
La Stadtpolizei peut engager des poursuites en cas de violation de la PGVO : plus de travailleuses que permis, plus de pièces que permis, indices d’exploitation, conditions d’hygiène insuffisantes. Elle ne peut pas révoquer directement la Ba Bewilligung, mais ses rapports peuvent déclencher une action administrative de l’Amt für Ba Bewilligungen. Les inspections annuelles sont la norme.
11Soutien et ressources
La procédure de Kleinstsalon est administrative, non punitive. La Ville de Zurich a régulièrement indiqué que les petites exploitations transparentes et bien documentées constituent la forme privilégiée. Suivre correctement la procédure reste la meilleure protection à long terme.
Amt für Ba Bewilligungen Stadt Zürich
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Conseil spécialisé pour les travailleuses du sexe à Zurich, y compris orientation juridique
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